蚌埠市人民政府办公室

关于印发蚌埠市强化住宅小区物业管理

工作实施方案的通知

蚌政办秘〔2020〕71号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

《蚌埠市强化住宅小区物业管理工作实施方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

蚌埠市人民政府办公室

2020年12月16日

（此件公开发布）

蚌埠市强化住宅小区物业管理

工作实施方案

为进一步提升全市住宅小区物业管理水平，规范物业管理市场秩序，切实维护业主与企业的合法权益，提高物业行业整体服务水平，根据国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等规定和市政府工作部署，制定本方案。

一、工作目标

经过1—3年努力，物业管理体系和制度更加完善，物业行业信用管理、优胜劣汰机制更加成熟，服务标准等级化、收费方式“菜单化”的动态管理模式基本形成，物业服务市场化进程稳步推进。不断强化物业服务企业“中标就要搞好服务”和业主“住小区就要交费”两种意识。通过建强组织领导机构和提高信息化管理能力、加强业主委员会建设和监管、推进综合执法进社区等举措，巩固“市、区（县）、街（乡镇）、居（村）”四级管理体系，实现社区党组织领导下的“1+3”物业管理机制建设更加卓有成效。

二、组织机构

对市物业管理工作领导小组进行调整，由分管副市长任组长，市政府分管副秘书长任副组长，市住房城乡建设局、市文明办、市发展改革委（市信用办）、市财政局、市公安局、市司法局、市自然资源和规划局、市民政局、市生态环境局、市市场监管局、市人防办、市消防救援支队，各县区政府（管委会，下同）为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，局长任办公室主任，分管副局长任办公室副主任。办公室负责定期调度、推进全市物业管理各项工作。

三、工作内容

（一）加快推进业主委员会全覆盖。

全面开展业主委员会成立工作，按照《安徽省物业管理条例》要求，街道（乡镇）、居（村）委会负责指导和推动成立业主委员会。成立过程中，加强对业主委员会的工作指导、业务培训、程序审查，确保程序合规。2020年12月31日前出台规范业主委员会管理的相关文件，符合条件的住宅小区全面启动成立业主委员会。2021年6月，对业主委员会成立工作落实情况开展全面核查并进行通报。（责任单位：市住房城乡建设局、市民政局，各县区政府）

（二）加快推进物业服务市场化进程，培育引进优质物业服务企业。

结合物业服务行业信用评价体系，建立物业服务企业发展激励机制和优胜劣汰机制。将12345市长热线等投诉情况纳入年度住宅小区物业服务评比，每年评选“物业服务十佳住宅小区”和10个物业服务最差住宅小区。对服务品质好的优质物业服务企业给予政策支持；对因服务质量差导致业主满意率低、物业服务费收缴率低，不能正常运转的项目，由各县区物业管理行政主管部门启动退出程序。

推进老旧小区专业化物业管理工作，利用3年时间，逐步实现由政府财政补贴过渡到专业化物业管理模式。目前我市市区共有820个住宅小区，建筑面积约5400万平方米，其中专业化物业管理住宅小区314个，建筑面积约4300万平方米；社区代管和业主自治506个老旧小区，建筑面积约1100万平方米。鼓励优质物业服务企业将老旧小区与专业化物业管理小区的物业管理进行整合。物业管理面积达到100万平方米，其中老旧小区面积达到50万平方米的物业服务企业，其管理的老旧小区项目经政府考核后达到合同约定服务标准的，每年年底由各区政府（管委会）以物业服务费实际收费率作为补贴比例进行补贴，补贴资金市、区两级1:1配套，补贴时间为3年。通过优秀企业的示范作用，带动物业服务质量整体提升。实现物业服务市场化全覆盖。

（责任单位：各县区政府，市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市公共资源局）

（三）建立物业服务标准、收费管理等保障机制。

规范物业服务标准，建立动态调价机制。根据《安徽省住宅区物业服务标准》明确各物业小区的物业服务等级和标准。修订《蚌埠市物业服务收费管理办法》，对住宅小区物业服务收费实行分级分类政府指导价，根据物业公共服务平均成本、最低工资标准、居民消费价格指数变动等情况，建立住宅小区物业服务收费标准的动态调整机制，每2年进行1次评估，根据评估结果适时调整公布。在物业服务相应等级内，物业服务可实行“菜单式”服务。2021年3月31日前修订完成《蚌埠市物业服务收费管理办法》。（责任单位：市发展改革委、市市场监管局、市住房城乡建设局，各县区政府）

建立物业服务收费保障机制。积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，自觉履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对无故不按时交纳物业服务费的公职人员，街道或居委会与未缴费人员的单位进行协调，由所在单位引导教育。2021年3月31日之前完成。（责任单位：市发展改革委，各县区政府）。

（四）落实物业服务事项公开公示制度，开展住宅小区公共资产清查。

在住宅小区设置公开栏和意见箱，严格落实政策法规、管理规约、小区财务、小区事务等物业服务事项公开公示和物业服务内容、收费标准、收费缴费、报修渠道、投诉举报、监督检查方式公开公示，主动接受业主监督并采纳合理化意见建议。2021年3月31日之前，由业主委员会对住宅小区的物业用房，利用业主共用、共有设施经营收益（如共有场地停车费、共有设施租赁费、公共部位广告费等）进行全面核查，6月30日前将小区公共收益支出、业主物业服务费缴费情况进行公开公示，让物业服务企业自觉接受业主监督，同时增强业主自觉缴纳物业服务费意识，增强物业服务企业与业主的互信。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府）

（五）建立综合执法进社区机制。

各县区政府（管委会）建立联席会议制度，组织区发展改革、公安、行政执法、规划、住房城乡建设、生态环境、市场监管、人防和消防等多家部门进社区综合执法，街道、社区参与对综合执法部门的目标考核。

按照“第一时间发现、第一时间劝阻、第一时间报告、第一时间处置、第一时间消除影响”的标准，建立“投诉即办”“吹哨报到”机制，实现“小事不出社区（村）、大事不出街道（乡镇）、难事部门能报到”。督促、指导社区和物业服务企业及时解决群众反映的问题。对群众长期反映的突出问题，建立台账，挂账督办；对存在的共性、难点问题，及时研究解决措施。各县区要结合12345市长热线物业管理投诉情况，对环境脏、乱、差等问题开展专项整治，对堵塞消防通道、私搭乱建、侵占绿地等行为加大综合执法力度；及时排查消除老旧管线、电梯、消防设施等存在的安全隐患。2020年12月31日前出台综合执法进小区相关文件。（责任单位：市住房城乡建设局、市司法局、市发展改革委、市公安局、市自然资源和规划局、市民政局、市生态环境局、市市场监管局、市人防办、市消防救援支队，各县区政府）

（六）加强对物业服务企业的监管。

制定《蚌埠市物业行业信用管理办法》，建立健全物业服务企业信用档案系统，建立物业服务企业和从业人员“红黑榜”，把信用评价作为推动行业健康发展，推动物业服务企业优胜劣汰的重要依据。不断提高物业服务企业依法依规管理意识。严格物业服务企业的日常监管和考评。一是强化合同意识。定期组织对物业服务企业和服务项目进行评估和考核，对不按合同提供服务的，通过约谈法定代表人、限期整改、责令退出服务项目等方式规范企业行为。二是强化业务培训。加大对物业服务企业从业人员培训力度，采取定期、轮训等方式，对物业服务企业从业人员进行物业法规、政策和业务知识培训，全面提升物业从业人员素质。三是强化行业自律。发挥物业服务行业协会职能作用，规范诚信经营行为，调解矛盾纠纷，开展业务培训，提高专业能力、文明素养和服务水平。2020年12月底前完成。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府）

（七）提升物业管理信息化水平。

夯实基础信息。收集、整合和修正住宅类房屋信息，完善住宅小区房屋数量、面积、户数、建成年代、维修资金建立情况等基本信息，充实住宅类房屋和住宅小区管理数据库。（责任单位：市住房城乡建设局、市民政局，各县区政府）

健全信息系统。充分利用信息化手段加强物业管理，在住房城乡建设、自然资源和规划、住房资金管理等部门已有数据平台基础上，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实现分级管理、部门间数据共享、动态更新。引进业主共同决策手机投票系统，加大推广应用力度。（责任单位：市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市民政局）

（八）全面推进社区“1+3”物业工作机制。

落实街道（乡镇）主体责任，在全市住宅小区全面推进党建引领下的“1+3”物业管理机制，建立在党组织引领下的居（村）委会、业主委员会和物业服务企业共建、共商、共管的工作机制。规范议事决策制度，共同研究小区管理措施，相互支持、相互补充，维护小区和谐稳定。（责任单位：各县区政府，市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局）

四、实施步骤

（一）宣传动员阶段（2020年12月20日前）。各部门（单位）结合任务分工，细化明确工作职责，安排部署工作任务，制定工作方案，进一步明确工作目标、重点任务、责任分工、工作措施、工作时限等内容。

（二）组织实施阶段（2020年12月20日至2021年11月30日）。各部门（单位）按照各自职责，全面启动工作。市直各有关部门要按期完成各项政策的制定工作。各县区政府要全面开展业主委员会的成立工作，确保2021年6月30日前有条件的住宅小区全部成立业主委员会，切实开展物业服务企业信用评价，培养引进优质物业企业，建立良性竞争的物业服务市场体系。

（三）总结工作阶段（2021年12月1日至2021年12月31日）。市物业管理工作领导小组对各县区和相关职能部门工作开展情况进行全面检查验收，确保各项工作按计划、按要求完成，切实保障全市物业管理水平登上新台阶，考核结果纳入对各县区政府和相关职能部门的年度目标考核。

五、工作要求

（一）强化组织领导。各物业管理行政主管部门要把物业管理相关工作作为“一把手”工程，建立健全综合协调推进机制，明确工作目标，制定落实计划。做到主要领导亲自研究，分管领导具体主抓，确保各项任务有序推进，按期完成。

（二）强化统筹推进。市物业管理工作领导小组要定期召开物业管理工作联席会议，调度成员单位认真落实工作职责，加快工作落实力度。各成员单位要明确责任主体，细化职责分工，落实工作责任。要坚持问题导向，紧抓关键环节，明确工作措施，制定切实可行的工作方案。

（三）强化考核督导。市政府已将物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核。各县区政府、相关职能部门要科学制定本单位考核机制，形成有效的奖惩体系。

（四）强化工作保障。各县区政府要按照“重心下沉、权力下放、高效便捷”的工作要求，在组织、人员、资金等方面加大对街道（乡镇）、居（村）委会支持力度，加快形成直接、高效的基层物业管理网络体系。

（五）强化宣传培训。各县区政府和相关职能部门要加强宣传引导，利用全媒体手段，积极宣传物业管理先进典型，营造良好氛围；要制定专项培训计划，建立分层级、分领域的培训制度，加强对物业管理工作人员以及业主委员会、物业服务企业的政策指导和培训，使其更好地发挥作用，推动工作落实。

附件：蚌埠市强化住宅小区物业管理工作重点任务推进表

附件

蚌埠市强化住宅小区物业管理工作

重点任务推进表