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【媒体解读】房贷利率有大变化!浮动还是固定该咋选

发布时间:2019-12-31 12:43  来源:市人民政府办公室 浏览量: 【字体:  

   来源:人民日报中央厨房-麻辣财经工作室

房贷利率有大变化!刚刚过去的周末,朋友圈被央行的一则公告刷屏,房贷一族纷纷翻出计算器,都算算自己房贷利息支出有何变化。

根据央行公告,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已经签订了合同,但未发放的参考贷款基准利率定价的贷款。这里面不包括公积金个人住房贷款。而且央行规定,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

明天就是元旦,以后各金融机构不再签浮动利率贷款合同,那之前签的就成了“存量”,现在是要对这些“存量”进行转换。

公告说得很清楚,可不少人还是感觉有一堆小问号。是选择转换为以LPR为定价基准还是固定利率?加点数值怎么算?转换期内应注意什么?银行会马上跟我联系吗?别着急,麻辣姐为您一一解释。

一问:房贷算法为何变?

先说为什么房贷利率算法要变。

2019年8月,央行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,随后个人住房贷款定价基准也从贷款基准利率转换为LPR。自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

也就是说,过去个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或下浮多少,来确定个人住房贷款利率;调整后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个住房贷款的利率。

从上面可以看出,房贷算法之所以改变,是因为个人住房贷款的定价基准有变。原来依据贷款基准利率上下浮动,现在则是在LPR的基础上加点。两都最大的区别在于,贷款基准利率是央行发布的指导性利率,LPR是市场报价利率。这说明,房贷利率算法的新变化,是利率市场化改革带来的。

目前,接近90%的新发放贷款已参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,央行发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

民生银行首席研究员温彬认为,加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用,推动社会融资成本下降,引导和支持金融机构优化信贷结构,增强对经济领域薄弱环节和重点领域的精准滴灌,提高金融资源配置效率,进一步增强服务实体经济发展的能力。

二问:房贷利率算法有何变化?

根据公告,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

举例来说,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

假定2020年12月5年期以上LPR利率下降至4.7%,则从2021年1月起,房贷利率重定价为:4.7%+0.59%=5.29%;假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%,则从2022年1月起,房贷利率重定价为:4.6%+0.59%=5.19%。

如果选择存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

公告规定,转换时点利率水平保持不变,也就是说在2020年转换的时候,你的房贷利率水平算下来和以前是一样的,没有变化。

温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定。而如果LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而若此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

三问:客户和银行如何操作进行“转换”?

很多人关心,这个“转换”看上去好复杂,需要客户做什么?银行能为客户做些什么?

央行表示,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

需要注意的是,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年,且重定价日为每年1月1日。转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文介绍,招商银行已提前做好了存量贷款定价基准转换的应对准备。信贷系统定价基准批量转换改造工作积极推进,存量贷款合同文本利率条款已作了系统梳理,在新版合同中增加对定价基准转换的提前约定,并且已提前准备客户通知方案以及对客标准解答。同时,在新发放贷款中尽量参考LPR定价,截至12月27日当月新发放贷款以LPR为定价基准的占比约94%,也有利于减轻后续存量贷款定价基准转换的压力。

“下一步,招商银行将加快推进各项工作,进一步细化和明确招商银行的落地实施方案,加快修订合同,评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响,尽快制定改造计划并加紧实施。针对不同客户、渠道的特点,提前布置,确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。” 彭家文说。

民生银行资产负债管理部负责人也表示,在推进新发放贷款参考LPR定价中,民生银行已积累了不少经验。目前,新发放贷款合同修订和信息系统改造工作已全面完成,实现了LPR浮动利率贷款的自动准确计价,为存量贷款定价基准转换工作打下了坚实基础,可以说已经做好充分准备。

接下来,将尽快制定工作方案,包括系统配套、人员培训等,稳妥有序推进存量转换工作,与客户按市场化原则协商确定具体转换条款,并在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款,充分保障金融消费者权益,切实推动降低企业融资成本。

四问:除了个人住房贷款,其他贷款也要“转换”吗?

公告明确,除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

如果在个人住房贷款之外,您还在金融机构办理了其他贷款,最好也赶紧向机构问清楚,看看怎么转换更合适。

“对银行来说,在按照央行要求做好存量浮动利率贷款定价基准转换的同时,应密切跟踪宏观经济金融形势,进一步完善风险定价体系建设,加强利率风险管理,优化资产负债结构和盈利结构,提高应对内外部环境变化的意识和能力。” 国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼说。

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